월세 계약서에 ‘원상복구’ 특약 있을 때 도배와 장판 비용 누가 내나요?

Last Updated on 7월 14, 2026 by ts ts

임대차 계약 종료 시 도배와 장판을 두고 세입자와 집주인이 갈등을 겪는 경우가 많습니다. 주택임대차 관련 법률 상담이나 분쟁 조정이 필요할 때는 주택임대차분쟁조정위원회 누리집(https://www.hldmc.or.kr)에서 관련 사례와 가이드라인을 확인할 수 있습니다. 생활 속 자연스러운 마모인지, 세입자의 과실에 의한 훼손인지에 따라 비용 부담의 주체가 달라지니 계약 시점부터 꼼꼼하게 살피는 노력이 필요합니다.

도배와 장판 분쟁 상황과 해결 방법

원상복구 특약과 관련하여 자주 발생하는 고민 상황을 정리했습니다.

비용 부담 주체 확인

내가 겪고 있는 고민 상황	바로 해결할 수 있는 조치 방법
시간 경과로 낡은 벽지인가요	임대인의 수선 의무 범위에 포함되므로 임대인이 부담합니다
세입자 실수로 찢어진 벽지인가요	세입자의 원상복구 의무이므로 세입자가 부담합니다
원상복구 특약이 기재되어 있나요	특약의 구체적인 범위에 따라 당사자 협의가 우선합니다

원상복구 의무의 범위와 기준

임대차 계약에서 말하는 원상복구는 임차인이 살던 집을 빌릴 당시의 상태로 돌려놓는 것을 의미합니다. 다만, 사람이 생활하며 발생하는 자연스러운 마모나 노후화까지 임차인에게 부담시키는 것은 과도하다는 것이 법원의 판단입니다. 단순히 ‘원상복구 한다’라는 포괄적인 특약이 있더라도 통상적인 사용 범위 내의 마모라면 세입자가 비용을 내지 않아도 됩니다.

퇴거 시 분쟁을 예방하려면 입주 직후 훼손된 벽지나 장판 상태를 사진으로 남겨 기록해 두는 과정이 중요합니다.

특약 사항에 ‘도배, 장판은 무조건 임차인이 새로 한다’와 같이 구체적으로 명시했다면 약정의 효력이 우선할 수 있습니다. 무조건 비용을 부담하기보다 계약 내용이 통상적인 범위를 넘어섰는지 확인하고 전문가의 조언을 받는 과정이 필요합니다.

주의사항

• 입주 전 시설 상태를 촬영하여 임대인과 공유하면 퇴거 시 책임 소재를 명확히 할 수 있습니다.
• 자연스러운 변색이나 마모를 이유로 보증금 공제를 요구받는다면 부당함을 알리고 상담을 신청하세요.
• 계약서에 작성된 특약이 민법상 임차인에게 지나치게 불리하다면 효력이 부정될 수 있습니다.

분쟁이 원만하게 해결되지 않으면 관할 지자체의 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 조정 절차를 밟을 수 있습니다.

자주 묻는 질문