부부 공동명의 단독명의로 바꾸면 드는비용 4가지는?

Last Updated on 1월 30, 2026 by ts ts

내 집 마련 후 관리를 하다 보면 상황에 따라 부부 공동명의를 단독명의로 변경해야 할 때가 있습니다. 종합부동산세(종부세) 부담을 줄이거나, 주택담보대출 실행 시 편의를 위해서죠.

하지만 명의를 바꾸는 것은 단순히 이름만 고치는 작업이 아닙니다. 국가 입장에서는 “배우자의 지분을 나에게 증여했다'”고 보기 때문에 상당한 세금과 비용이 발생합니다. 오늘 공동명의에서 단독명의 전환 시 발생하는 4가지 핵심 비용을 정리해 드립니다.

1. 증여세 (가장 큰 비중)

부부 사이의 명의 변경은 대가 없이 지분을 넘겨주는 ‘증여’에 해당합니다.

• 배우자 증여 재산 공제: 다행히 우리나라는 부부간 증여에 대해 10년 동안 6억 원까지 공제를 해줍니다.
• 비용 계산: 지분 가액(시세가 아닌 공시가격 기준)이 6억 원 이하라면 낼 증여세는 0원입니다. 하지만 6억 원을 초과한다면 그 초과분에 대해 10~50%의 세율로 증여세가 부과됩니다.

2. 취득세 (피할 수 없는 지출)

증여세는 공제를 받아 안 낼 수 있어도, 취득세는 무조건 내야 합니다. 명의를 새로 가져오는 과정에서 발생하는 행정 비용 성격이기 때문입니다.

• 증여 취득세율: 일반적으로 증여로 인한 취득세율은 4%(지방교육세, 농어촌특별세 포함 시 약 4% 초과)입니다.
• 조정대상지역 주의: 만약 해당 주택이 조정대상지역 내에 있고 공시가격이 3억 원 이상이라면, 세율이 12%까지 중과될 수 있으니 반드시 확인이 필요합니다.

3. 증여취득세 과세표준 (2023년 이후 개정)

과거에는 취득세를 계산할 때 상대적으로 낮은 ‘공시가격’을 기준으로 했습니다. 하지만 2023년부터 법이 바뀌어 ‘시가인정액(매매사례가액 등 실거래가 수준)’을 기준으로 취득세를 매깁니다.

💡 예시: 시세 10억 원인 아파트의 지분 50%를 가져온다면, 5억 원에 대한 4%인 약 2,000만 원 정도가 취득세로 발생하게 됩니다. (공시가격 기준일 때보다 세금 부담이 크게 늘었습니다.)

4. 기타 행정 비용 (법무사비 등)

세금 외에도 서류 작업과 등기 이전을 위한 부수적인 비용이 듭니다.

• 국민주택채권 매입: 등기를 이전할 때 의무적으로 채권을 매입했다가 바로 매도해야 하며, 이때 발생하는 할인 차액이 비용으로 발생합니다.
• 수입인지 및 등기신청 수수료: 약 15만 원~20만 원 내외입니다.
• 법무사 수수료: 셀프 등기를 하지 않는다면 법무사 대행료가 발생합니다. 보통 자산 가액에 따라 다르지만 50만 원~100만 원 사이가 일반적입니다.

5. 요약표

항목	상세 내용	예상 비용 수준
증여세	10년 내 6억 원까지 공제	6억 초과 시 발생
취득세	시가인정액 기준 (일반 4%)	수천만 원 단위 가능
채권/인지세	등기 이전 행정 비용	수십만 원 단위
법무사비	등기 대행 수수료	50~100만 원

6. 명의 변경 전 체크할 점

1. 건강보험료: 지역가입자인 경우, 단독명의로 변경하면서 재산 점수가 올라 건보료가 인상될 수 있습니다.
2. 보유 기간 리셋: 증여받은 날로부터 일정 기간(현재 10년) 이내에 집을 팔면, 양도소득세 계산 시 증여자의 취득가액을 기준으로 계산하는 ‘이월과세’ 규정이 적용됩니다. 절세 목적으로 명의를 바꾼 뒤 바로 파는 것은 위험합니다.

마치며

요약하자면, 부부 공동명의를 단독명의로 바꿀 때 6억 원까지 증여세는 면제되지만, 수천만 원에 달하는 취득세는 각오해야 합니다. 취득세 부담이 생각보다 크기 때문에 단순히 종부세 몇백만 원 아끼려고 명의를 바꾸는 것이 오히려 손해일 수 있습니다. 반드시 전문 세무사와 상담하여 ‘세금 아끼는 비용’ vs ‘명의 변경 비용’을 꼼꼼히 따져보신 후 결정하시길 바랍니다.

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