집주인이 보증금을 안 줄 때 월세 보증금 가압류 신청은 어떻게 하나요?

Last Updated on 11월 4, 2025 by ts ts

저도 얼마 전, 보증금을 돌려받지 못해 당황했던 경험이 있습니다. 하지만 걱정하지 마세요! 침착하게 법적 절차를 밟아나가면 소중한 나의 보증금을 지킬 수 있습니다. 특히나 집주인이 보증금을 안 줄 때 월세 보증금 가압류 신청은 어떻게 하나요?’에 대한 실질적인 정보를 중심으로, 보증금 회수를 위한 단계별 대응 전략을 자세히 알려드립니다.

✅ 1단계: 내용증명 발송

보증금 반환을 위한 첫 단추는 바로 내용증명 발송입니다. 구두 요청만으로는 증거가 남지 않아 추후 법적 절차에서 불리할 수 있습니다.

• 포함할 핵심 내용: 임대차 계약 내용, 계약 종료일, 보증금 반환 요구 금액 및 기한(보통 7~14일 이내), 기한 내 미반환 시 법적 조치를 취할 것임을 명시.
• 효과: 집주인에게 공식적으로 반환 요구를 통보하여 심리적/법적 압박을 가하고, 추후 소송 시 중요한 증거 자료로 활용됩니다.

💡 Tip: 내용증명을 보냈다는 사실 자체가 집주인에게 ‘내가 법적 대응을 준비하고 있다’는 강력한 신호가 됩니다.

✅ 2단계: 임차권등기명령 신청 – 이사 후에도 권리 지키기

이사 날짜는 다가왔는데 보증금을 못 받았다면, 임차권등기명령을 반드시 신청해야 합니다.

• 필요한 이유: 이사를 가더라도 기존에 확보했던 대항력과 우선변제권을 유지시켜 줍니다. 등기 후에 전입신고를 옮겨도 내 보증금을 회수할 권리가 법적으로 보호됩니다.
• 절차: 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기가 완료된 것을 확인 후 이사해야 합니다.

✅ 3단계: 가압류 신청 – 집주인의 재산을 묶어두는 핵심 조치

집주인이 보증금을 주지 않고 다른 재산을 처분하거나 은닉하여 보증금 회수가 어려워지는 것을 막기 위해 가압류를 고려해야 합니다.

• 가압류란? 채권자가 본안 소송에서 승소하더라도 집주인의 재산이 없어 집행할 수 없는 상황을 방지하기 위해, 미리 집주인의 재산을 동결시키는 법적 절차입니다.
• 월세 보증금 가압류 대상: 임차하고 있는 해당 주택이 아닌, 집주인의 다른 재산 (다른 부동산, 은행 계좌의 예금, 전세보증금 반환 채권 등)을 대상으로 해야 합니다. 내가 살고 있는 주택 자체에는 보통 임차권등기만으로도 충분한 보호가 가능하기 때문입니다.
• 효과: 집주인에게 보증금 반환을 위한 강력한 압박 수단이 되며, 추후 소송에서 승소했을 때 강제집행의 실효성을 높여줍니다.

📝 가압류 신청 시 준비 사항: 집주인의 재산에 대한 정보(부동산 등기부등본, 은행명 등)를 최대한 확보해야 합니다. 집주인의 다른 재산을 모른다면 가압류가 어려울 수 있습니다.

✅ 4단계: 지급명령 또는 보증금반환청구 소송

내용증명, 임차권등기, 가압류에도 집주인이 보증금을 안 준다면, 본안 소송을 진행해야 합니다.

• 지급명령 신청: 집주인과의 다툼이 예상되지 않고, 신속하게 돈을 받고 싶을 때 유용합니다. 비교적 간편하지만, 집주인이 이의신청을 하면 결국 소송으로 전환됩니다.
• 보증금반환청구 소송 (민사소송): 집주인이 지속적으로 반환을 거부할 경우 진행합니다. 소송에서 승소하면 집행권원을 얻게 되어 강제집행을 할 수 있는 법적 권한이 생깁니다.

✅ 5단계: 강제집행 절차 – 최종적으로 보증금을 회수하는 방법

소송에서 승소하여 집행권원을 확보했다면, 집주인의 재산에 대해 강제집행을 신청할 수 있습니다.

• 강제집행 종류:
  • 부동산 경매 신청: 가압류했던 집주인의 다른 부동산이나, 임차권등기가 되어 있는 해당 주택에 대해 경매를 신청하여 낙찰대금에서 보증금을 회수합니다.
  • 채권 압류 및 추심: 집주인의 은행 예금이나 다른 사람에게 받을 돈(채권) 등을 압류하여 보증금을 회수합니다.

자주 묻는 질문