집주인이 바뀌었는데 전세 보증금은 새 주인에게 받아야 하나요?

Last Updated on 12월 29, 2025 by ts ts

연말연시 분위기로 들떠야 할 시기지만, 갑자기 날아온 문자 한 통에 가슴이 철렁 내려앉은 세입자분들이 계실 겁니다.

“안녕하세요, 이번에 이 집을 매수한 새 집주인 홍길동입니다.”

살고 있는 전세집 주인이 나도 모르는 사이에 바뀌었다니!
당장 내 전세 보증금은 누구한테 받아야 하는지, 계약서를 다시 써야 하는지, 혹시 새 주인이 돈 없다고 배째라고 나오면 어떡하나 걱정이 태산 같으실 텐데요.

요즘처럼 ‘전세 사기’나 ‘갭투자’ 이슈가 민감한 시기에는 더더욱 불안할 수밖에 없습니다.

오늘은 전세 계약 중 집주인이 바뀌었을 때, 내 보증금을 안전하게 지키는 법적 기준과 세입자가 취해야 할 행동 요령을 체크해 드립니다.

1. 원칙적으로 “새 주인”에게 받습니다!

가장 먼저 안심하셔도 될 법적 근거를 알려드립니다.
대한민국 [주택임대차보호법 제3조 제4항]에는 다음과 같이 명시되어 있습니다.

“임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”

쉽게 말해, 집을 산 새 주인은 기존 집주인의 모든 권리와 의무를 ‘자동으로’ 물려받는다는 뜻입니다. 여기서 의무의 핵심은 바로 ‘보증금 반환 의무’죠.

따라서 집주인이 바뀌었어도 여러분의 전세 계약은 유효하며, 계약 만료 시 새 주인에게 보증금을 청구하시면 됩니다. 별도로 계약서를 다시 쓰지 않아도 효력은 그대로 유지됩니다.

2. 단, ‘이것’이 있어야 안전합니다 (대항력)

새 주인에게 당당하게 돈을 달라고 하려면 세입자로서 갖춰야 할 필수 조건이 있습니다. 바로 ‘대항력’입니다.

• 이사(점유): 현재 그 집에 살고 있어야 합니다.
• 전입신고: 주민센터에 전입신고가 되어 있어야 합니다.

이 두 가지를 갖췄다면, 집주인이 백 번 바뀌어도 세입자는 “내 돈 줄 때까지 못 나가!”라고 ‘대항’할 수 있는 힘이 생깁니다.

3. “새 주인이 마음에 안 들어요!” (승계 거부권)

이게 오늘 포스팅의 핵심 꿀팁입니다.
만약 새 주인이 돈이 없어 보이는 갭투기꾼이거나, 신용 상태가 의심스럽다면 어떻게 해야 할까요? 억지로 계약을 이어가야 할까요?

아닙니다. 세입자는 집주인 변경을 거부할 권리가 있습니다. (대법원 판례)

• 이의 제기: 집주인이 바뀌었다는 사실을 알게 된 후, ‘상당한 기간 내’에 기존 집주인에게 “나는 임대차 승계를 원하지 않는다. 계약을 해지하고 보증금을 돌려달라”고 요구할 수 있습니다.
• 효과: 이렇게 되면 승계가 이루어지지 않고, 기존 집주인(전 주인)에게 보증금 반환 의무가 남게 됩니다.

💡 실무 팁:
집이 매매된다는 소식을 들었는데 새 주인이 불안하다면, 즉시 내용증명이나 문자로 “임대인 변경에 동의하지 않으며, 계약 해지를 원합니다”라는 의사를 명확히 밝히세요.

4. 계약서를 다시 써야 할까요?

• 조건이 그대로라면: 안 써도 됩니다. 기존 계약서와 확정일자가 유효합니다. 오히려 섣불리 새 계약서를 쓰고 확정일자를 다시 받으면, 순위가 뒤로 밀려 대출이나 경매 시 불리해질 수 있습니다.
• 보증금을 증액한다면: 증액된 금액에 대해서는 당연히 새로 계약서를 쓰고 확정일자를 받아야 합니다.

5. 전세보증보험(HUG 등) 가입자는 필수 체크!

보증보험에 가입되어 있다면, 집주인이 바뀌었을 때 반드시 보증기관(HUG 주택도시보증공사, HF, SGI 등)에 알려야 합니다.

• 절차: 매매계약서 사본, 부동산 등기부등본 등을 제출하여 ‘임대인 변경 신청’을 해야 나중에 사고가 터졌을 때 정상적으로 보험금을 받을 수 있습니다. 귀찮다고 미루시면 안 됩니다!

글을 마치며

집주인이 바뀐다는 건 세입자 입장에서 달가운 소식은 아닙니다. 하지만 법은 약자인 세입자를 보호하는 방향으로 설계되어 있습니다.

“대항력만 있다면 보증금은 안전하게 새 주인에게 승계된다.”
“불안하다면 승계를 거부하고 전 주인에게 받을 수도 있다.”

이 두 가지 포인트만 기억하신다면, 갑작스러운 통보에도 당황하지 않고 소중한 자산을 지키실 수 있을 겁니다.

자주 묻는 질문